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2020.05克日，，，，，中国证监会、国家发改委团结宣布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》，，，，，指出优先支持基础设施补短板行业，，，，，试点规模中包括仓储物流、高科技工业园区、特色工业园区等看法。。。。。
REITs（不动产投资信托基金Real Estate Investment Trust）通过刊行证券的方法召募投资者的资金，，，，，并由专门治理机构举行不动产的投资与治理，，，，，将资产的基础收益和资产升值收益凭证协议比例分派给投资者。。。。。
由于海内B2C电商市场的蓬勃生长，，，，，催生了现代化物流地产效劳的需求，，，，，以物流仓储为底层资产的类REITs也将是海内资产证券化的一个主要偏向。。。。。
REITs的推出有望盘活企业旗下的物流资产，，，，，回笼资金，，，，，辅助物流主业稳健生长，，，，，引发企业生长活力。。。。。
01 2020年或将成为物流仓储投资窗口期
据不完全统计，，，，，4月份，，，，，约有近300亿新基金建设，，，，，目的投向物流仓储领域。。。。。
4月3日，，，，，世邦魏理仕举世投资（CBRE Global Investors）募资8亿美元(约56亿元人民币)建设第四期物流基金，，，，，投资中国主要都会中位于战略位置的收入型物流及工业资产，，，，，目的物流高标库和工业仓储，，，，，包括电商物流和冷链物流。。。。。
4月20日，，，，，普洛斯中国收益基金I募资150亿元人民币，，，，，用于投资长三角、京津冀及华中等地区18个主要物流节点都会的34处物流基础设施。。。。。
而随着不动产公募REITs在海内正式启航，，，，，试点规模中的物流仓储看法更是引起市场普遍关注，，，，，南山控股作为A股房企中的物流仓储稀缺标的，，，，，更是在节后开盘首日涨停。。。。。
从资源化率看，，，，，世邦魏理仕研究显示，，，，，中国去年焦点都会物流资产资源化率呈下降趋势，，，，，而在美国、欧洲的其他国家这一趋势也同样保存。。。。。“这个趋势说明在全球规模内投资人对物流地产这一韧性较强的资产种别也是普遍看好的。。。。。”世邦魏理仕中国区投资及资源市场部工业地产主管孙洁体现。。。。。
从需求端剖析：近年来，，，，，高标准物流客栈租赁势头强劲，，，，，需求也泛起多元化生长趋势。。。。。除电子商务和第三方物流外，，，，，生鲜食物、餐饮供应链等企业也趋于活跃。。。。。据高力国际数据显示，，，，，一季度一线都会物流仓储租金录得小幅增添，，，，，焦点地段高标仓依然维持稳固租金增添。。。。。尤其是北京和深圳新增供应有限，，，，，租金将坚持稳固增添。。。。。
从资产类型说：物流地产驻足于知足民生需求和内需使命，，，，，是中恒久内防御性很是强的资产种别。。。。。从这次疫情可以看出，，，，，效劳于终端客户消耗的电商平台所爆发的冷链物流、都会配送等需求都是很是具有韧性的。。。。。
高力国际预计，，，，，二季度物流仓储需求将泛起反弹，，，，，这得益于2019年告竣的预租协议。。。。。别的，，，，，疫情时代3PL（第三方物流）和电商部分被压制的需求将在二、三季度获得释放，，，，，来自于生鲜电商与冷链物流部分的需求正在一直增添。。。。。
高力国际以为，，，，，从恒久来看，，，，，新消耗习惯的形成以及在疫情时代作育起来的中晚年人等新用户群体，，，，，将对电商及物流仓储行业形成利好，，，，，未来物流仓储租金将上扬，，，，，2020年或将成为行业投资及租赁的窗口期。。。。。
02 物流仓储成熟运营模式：普洛斯模式
据中金证券研究，，，，，现在物流仓储成熟的运营模式主要为普洛斯模式，，，，，普洛斯是现代物流设施及解决计划开发、运营及基金治理者，，，，，是中国拥有最多仓储物流土地及物流工业园的企业。。。。。
阻止19年12月，，，，，普洛斯及旗下品牌环普，，，，，在43个战略性的区域市场投资、开发并治理着388个物流园、工业园及科创园，，，，，物业总面积达4220万平方米。。。。。普洛斯在中国物流地工业的市场份额凌驾第二名到第十名的总和，，，，，牢牢占有了一线都会焦点交通枢纽区域，，，，，向亚马逊、京东、菜鸟等电商提供高标准客栈。。。。。
众所周知，，，，，物流地产是典范的重资产运营。。。。。普洛斯的乐成因素之一就是通过轻资产运营的基金治理模式，，，，，乐成实现规模效应，，，，，解决了资金这一浩劫题。。。。。
普洛斯早在1999年就提倡了第一支私募基金Prologis European Fund，，，，，从19位机构投资人手中召募了10亿元，，，，，用于收购自己手中的成熟物业。。。。。
这种用私募基金收购房地产，，，，，再将接纳的资金迅速开发新项目的要领就是普洛斯的轻资产运营模式。。。。。
在新项目建设完成后，，，，，由拓睁开发部分制作好仓储设施，，，，，随后招商。。。。。当出租率抵达六成左右时，，，，，该项目就被移交给物业治理部分进一步招商。。。。。
当出租率靠近满租，，，，，同时租金回报率抵达7%时，，，，，该项目就会被出售给普洛斯旗下的物流地产基金持有，，，，，接下来普洛斯公司自身只认真这些物业的治理和恒久运营，，，，，并且通过基金的提倡人和一样平常合资人身份获得一定的业绩提成。。。。。
而这些租金和分红收入又成为了开发部分的开发资金，，，，，实现了资金的闭环再生。。。。。
建设私募基金，，，，，随后将项目建设完成后卖给基金公司，，，，，再举行轻资产运营。。。。。
普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，，，，，提高了项目周转率，，，，，解决了恒久持有物业爆发的资金沉淀问题，，，，，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。。。。。
03 REITs推进仓储物流跨越式生长
随着海内仓储物流市场需求的增大，，，，，头部的物流企业均有以仓储物流为焦点推进产城融合，，，，，深耕重点都会的结构，，，，，其强烈的结构意愿或有望进一步通过REITs试点翻开直接融资的便当大门，，，，，实现规模和效益的平衡快速生长。。。。。
以南山控股旗下宝湾物流为例，，，，，宝湾物流是海内着名的物流园区开发商和运营商，，，，，以自有的物流园区提供仓储、配送、库内治理、供应链治理、物流金融、装备租赁等效劳。。。。。
借助公募REITs，，，，，宝湾物流有望鼎力大举改善欠债结构，，，，，提高开发速率，，，，，专注资产运营治理效率提升，，，，，打造网络化、转动化、可一连的资源闭环生长模式。。。。。
此次公募REITs的推进有望真正意义上买通“开发——运营——基金退出——新投入”的闭环，，，，，实现仓储物流的跨越式生长，，，，，因此可以只管施展谋划能力和网络规模的优势，，，，，通过快速的收购实现规模和效益的平衡快速生长。。。。。
（泉源：中国基金报、朴直证券、新京报、同策研究院、掌链等）
